Leasing zwrotny nieruchomości: kiedy sprzedaż podlega VAT, a kiedy PCC?

Przedsiębiorcy nie zawsze zdają sobie sprawę, że sprzedaż nieruchomości nie zawsze może zostać opodatkowana VAT według stawki 23%. Dlatego tak istotnym elementem transakcji jest rzetelny audyt podatkowy (due diligence). O tym, na co zwrócić uwagę przy sprzedaży nieruchomości będącej elementem leasingu zwrotnego, rozmawiają: Dorota Kosacka oraz Sylwia Węgrzynowska.

Sylwia Węgrzynowska: W poprzednim wywiadzie poruszyłyśmy temat korzyści podatkowych leasingu zwrotnego nieruchomości. Tym razem chciałabym zwrócić uwagę na prawidłowe opodatkowanie umowy sprzedaży, która jest elementem całej konstrukcji leasingu zwrotnego. Wielokrotnie słyszę od klientów: „Po co nam due diligence? Przecież wystarczy złożyć oświadczenie o wspólnym wyborze opodatkowania sprzedaży”. A my wiemy, że to nie zawsze działa.

Dorota Kosacka: Dokładnie tak. Audyt podatkowy przed sprzedażą nieruchomości komercyjnej jest kluczowym narzędziem zarządczym, które minimalizuje ryzyka, mogące przełożyć się na realne koszty po transakcji. Audyt pozwala ustalić m.in.:

• czy sprzedaż podlega VAT czy korzysta ze zwolnienia (m.in. „pierwsze zasiedlenie” i upływ 2 lat),
• czy w danym przypadku w ogóle można zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie,
• czy powstaje obowiązek korekty wcześniej odliczonego VAT (np. w 10-letnim okresie korekty),
• czy transakcja nie zostanie uznana za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP), co całkowicie zmienia skutki podatkowe.

Sylwia Węgrzynowska: Z doświadczenia wiem, że rezygnacja ze zwolnienia i dobrowolny wybór opodatkowania nie zawsze są możliwe. Czy mogłaby Pani przybliżyć to zagadnienie? Wiem, że dotkniemy tylko ułamka tematu, bo audyty podatkowe są bardzo obszerne i obejmują wiele aspektów.

Dorota Kosacka: Zgodnie z ustawą o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest często objęta zwolnieniem (np. jest dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia). Ale przepisy przewidują też wyjątki i dodatkowe warunki. Kluczowa jest szczegółowa analiza historii nieruchomości, ponieważ błędna kwalifikacja (VAT vs zwolnienie) to jedno z najczęstszych i najdroższych ryzyk. W praktyce „wspólny wybór opodatkowania” działa tylko wtedy, gdy spełnione są ustawowe warunki. Dlatego samo oświadczenie bez analizy transakcji bywa niewystarczające.

Dorota Kosacka: W pierwszej kolejności należy ustalić, czy transakcja może zostać uznana za zbycie ZCP. Wtedy w ogóle nie stosuje się przepisów ustawy o VAT, co wyklucza „opodatkowanie na życzenie stron”. Dopiero, gdy ten element wyeliminujemy, zaczyna się zasadnicza praca: określenie, czy sprzedaż podlega VAT czy zwolnieniu, a jeżeli zwolnieniu, to na jakiej podstawie prawnej. Szczególnie istotna w nieruchomościach komercyjnych jest analiza pierwszego zasiedlenia oraz modernizacji i ulepszeń, przekraczających 30% wartości początkowej. To często decyduje o właściwym rozliczeniu.

Sylwia Węgrzynowska: A gdyby okazało się, że sprzedaży nieruchomości nie można opodatkować VAT, to jakie będą konsekwencje dla umowy leasingu?

Dorota Kosacka: Kluczowe jest ustalenie, dlaczego sprzedaż nie może być opodatkowana VAT. Jeżeli transakcja jest zwolniona z VAT lub nie podlega VAT, może pojawić się podatek PCC, który nabywca (spółka leasingowa) płaci przy zakupie. W praktyce koszt ten wpływa na ekonomię leasingu i bywa „przerzucany” na leasingobiorcę, bez typowej dla VAT neutralności. Dodatkowo po stronie sprzedającego trzeba ocenić ryzyko korekty podatku naliczonego po sprzedaży. Wtedy warto się zastanowić, czy leasing zwrotny jako instrument finansowy o istotnych skutkach podatkowych, jest w danej sytuacji optymalnym rozwiązaniem.

Sylwia Węgrzynowska: Mam nadzieję, że nasza rozmowa przekona sprzedających nieruchomości (nie tylko tych zainteresowanych leasingiem zwrotnym), że dobrze przeprowadzony audyt to także zabezpieczenie sprzedającego przed nieoczekiwanymi zobowiązaniami podatkowymi po transakcji.

Dziękuję za rozmowę.