Leasing zwrotny nieruchomości: zawiłości VAT i korzyści w podatku dochodowym

O zawiłościach leasingu zwrotnego nieruchomości komercyjnych, rozmawia Sylwia Węgrzynowska - dyrektor Departamentu ds. Finansowania Nieruchomości Komercyjnych, z Dorotą Kosacką -  doradcą podatkowym.

Sylwia Węgrzynowska

Pani Doroto, dokładnie pamiętam rok, w którym zapadł wyrok TSUE dotyczący odliczenia podatku VAT od transakcji nabycia nieruchomości przez firmę leasingową,  w celu oddania w tzw. leasing zwrotny. Pamiętam, bo wówczas przeprowadzaliśmy transakcję leasingu zwrotnego nieruchomości. Nie ukrywam, że początkowo wydawało się, że bez Indywidualnej Interpretacji w tym zakresie nie uda się zrealizować transakcji w wyznaczonym terminie. Jednak jak zwykle Państwa kancelaria przyszła nam z pomocą i dzięki profesjonalnemu podejściu znaleźliśmy bezpieczne rozwiązanie.

Trzeba też ocenić wiele innych aspektów prawnych i podatkowych, które mają wpływ na oddanie nieruchomości do używania na podstawie umowy leasingu oraz na zbycie nieruchomości po zakończeniu tej umowy.

Umowy leasingu nieruchomości co do zasady dotyczą dużych wartości. Dlatego ważne  jest prawidłowe rozpoznanie skutków prawnych i podatkowych na każdym etapie tzw. leasingu zwrotnego: od momentu nabycia nieruchomości, poprzez jej oddanie do użytkowania, aż po jej zbycie po zakończeniu leasingu.

Sylwia Węgrzynowska

Jednak zawiłości podatkowe nie kończą się na VAT. Równie istotne jest prawidłowe rozliczenie leasingu nieruchomości w podatku dochodowym. Wielu przedsiębiorców korzysta z leasingu samochodów, maszyn i różnych urządzeń. Przy leasingu operacyjnym raty leasingowe są  zaliczane w koszty uzyskania przychodów korzystającego.. Jeżeli jest to leasing finansowy – kosztem u korzystającego są odpisy amortyzacyjne od przedmiotu leasingu i część odsetkowa raty leasingowej. Przy leasingu nieruchomości: w części dotyczącej gruntu mamy do czynienia z leasingiem finansowym, a w części dotyczącej budynku zazwyczaj z leasingiem operacyjnym. Dlatego pod względem podatku dochodowego rozliczenie umów leasingu nieruchomości jest specyficzne.

Dorota Kosacka

Leasing nieruchomości może być ciekawą alternatywą dla kredytu, nie tylko biznesową, ale również podatkową. Warto wspomnieć, iż podstawowa stawka amortyzacji budynków niemieszkalnych to 2,5%, a więc amortyzacja trwa 40 lat. Jak już Pani wspomniała, leasing nieruchomości w części dotyczącej budynków może być leasingiem operacyjnym, a minimalny okres trwania takiej umowy (by spełnić wymogi podatkowe) to aktualnie 5 lat.

Leasing operacyjny pozwala na zaliczenie opłat leasingowych (wstępnej i okresowej) bezpośrednio w koszty uzyskania przychodów. Różnica pomiędzy zakupem i amortyzacją a leasingiem nieruchomości w wielu przypadkach będzie więc dla podatników istotna.