Leasing nieruchomości a podatek dochodowy

Przedsiębiorcy nie zawsze zdają sobie sprawę, że leasing zwrotny nieruchomości może być bardzo korzystny pod wieloma względami. Jedną z tych korzyści jest opłacalność podatkowa. Na ten temat rozmawiają ekspertki rynku finansowego.

Sylwia Węgrzynowska: Pani Doroto, cieszę się, że możemy kontynuować nasz cykl ekspercki. W poprzedniej rozmowie zasygnalizowała Pani, że leasing zwrotny to nie tylko zastrzyk gotówki dla firmy, ale także potencjalne korzyści w zakresie podatku dochodowego. Chciałabym, abyśmy rozwinęły ten wątek. Dlaczego leasing może być podatkowo bardziej opłacalny niż posiadanie nieruchomości na własność?

Dorota Kosacka: To kluczowe zagadnienie dla dyrektorów finansowych. Podstawowa różnica tkwi w tempie zaliczania wartości nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów. W przypadku własności, standardowa stawka amortyzacji dla budynków niemieszkalnych wynosi zazwyczaj 2,5% rocznie. To oznacza, że pełna amortyzacja obiektu trwa aż 40 lat. Leasing operacyjny nieruchomości radykalnie zmienia tę perspektywę. Przepisy podatkowe pozwalają na zawarcie takiej umowy na okres minimum 5 lat (choć rynkowym standardem jest zazwyczaj 10 lat).

Sylwia Węgrzynowska: Co to konkretnie oznacza dla rachunku podatkowego Klienta?

Dorota Kosacka: To drastyczne przyspieszenie momentu zaliczenia wartości nieruchomości w koszty uzyskania przychodów. Jeśli Klient amortyzuje budynek stawką 2,5%, jest "uwięziony" w 40-letnim cyklu kosztowym. Przechodząc na leasing operacyjny, tę samą wartość nieruchomości może zaliczyć w koszty w ciągu np. 10 lat trwania umowy. W leasingu operacyjnym kosztem uzyskania przychodu są bowiem raty leasingowe (zarówno część odsetkowa, jak i kapitałowa) oraz opłata wstępna. Daje to możliwość wygenerowania znacznie wyższych kosztów w krótszym czasie, co obniża bieżącą podstawę opodatkowania. Po zakończeniu umowy Klient wykupuje nieruchomość i może kontynuować amortyzację od wartości wykupu.

Dorota Kosacka: Jako prawnik potwierdzam – konstrukcja ta jest bezpieczna i ugruntowana w Kodeksie cywilnym. Leasing funkcjonuje na polskim rynku od dekad. Warunkiem bezpieczeństwa jest jednak wybór wiarygodnego partnera, instytucji finansowej o stabilnej pozycji, jaką niewątpliwie jest BPS Leasing. Umowa z podmiotem regulowanym minimalizuje ryzyka prawne.

Sylwia Węgrzynowska: Temat optymalizacji podatkowej przy leasingu zwrotnym jest szeroki, ale czy mogłaby Pani przybliżyć mechanizm bilansowania zysku i straty przy takiej transakcji?

Dorota Kosacka: Oczywiście. Leasing zwrotny (sale-and-leaseback) wymaga sprzedaży nieruchomości po aktualnej wartości rynkowej. Ta transakcja zazwyczaj generuje po stronie Klienta przychód i dochód do opodatkowania. Jednak to właśnie ten moment pozwala na "wykreowanie" pożądanej pozycji podatkowej.

Zysk ze sprzedaży nieruchomości można zneutralizować, a nawet wykorzystać strategicznie. Po pierwsze, jeśli firma posiada nierozliczone straty z lat ubiegłych, zysk ze sprzedaży nieruchomości pozwala je efektywnie rozliczyć przed ich przedawnieniem. Po drugie, narzędziem optymalizacji jest czynsz inicjalny (opłata wstępna). W leasingu operacyjnym opłata ta jest jednorazowo zaliczana w koszty uzyskania przychodów w dacie poniesienia.

Sylwia Węgrzynowska: Czyli wysoka wpłata własna może zadziałać jak tarcza?

Dorota Kosacka: Dokładnie tak. Ustalając odpowiednio wysoki czynsz inicjalny (oczywiście w granicach procedur Finansującego i rozsądku gospodarczego), możemy częściowo skompensować podatek należny od sprzedaży nieruchomości. Działa to też w drugą stronę – przy minimalnej wpłacie wstępnej firma wykaże duży dochód, co jest korzystne, jeśli celem jest np. poprawa wskaźników rentowności dla banków lub rozliczenie starych strat podatkowych. To elastyczne narzędzie, które pozwala dopasować wynik podatkowy do aktualnej strategii przedsiębiorstwa.

Sylwia Węgrzynowska: A zatem leasing zwrotny nieruchomości komercyjnych można określić jako elastyczne narzędzie, które pozwala dopasować wynik podatkowy do aktualnej strategii przedsiębiorstwa. Dodatkowo to bezpieczna forma uzyskania środków finansowych dla firmy.